Bất động sản Hà Nội: Rất khó dự đoán!

Thị trường bất động sản Hà Nội: Gió đã đổi chiều

I. Bất động sản Hà Nội lao dốc

Ngày 10/7, Công ty Savills công bố nghiên cứu tổng quan về thị trường bất động sản Hà Nội cho biết, hết quý II/2013, Hà Nội có thêm 1,23 triệu m2 sàn văn phòng cho thuê, tăng 22% so với năm trước. Số liệu từ Savills cho thấy, trong quý IV/2013 bất động sản Hà Nội tiếp nhận thêm khoảng 2. Ngày 21/10, tại Hà Nội, Công ty TNHH Hòa Bình và Công ty CP Nông sản Agrexim chính thức giới thiệu ra thị trường bất động sản Hà Nội dự án “Thành phố Hòa Bình xanh - Hoa Binh Green City” tọa lạc tại 505 Minh Khai, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội. Anh Sinh cho biết thêm: "Đường Lê Văn Lương mới mở nên "hot" hơn Đại lộ Thăng Long nhiều.

Không chỉ người dân đến nhận bàn giao nhà và nộp tiền đầy đủ theo hợp đồng, lãnh đạo Công ty này cho hay, gần đây Công ty có thực hiện các thủ tục xác nhận chuyển nhượng cho một số căn hộ trong Dự án theo yêu cầu của khách hàng. Nga Nguyễn (theo Vietnam Property Outlook 2010). Cũng trong thời gian này, Hòa Bình Green City mở bán căn hộ với gói sản phẩm “không gian sáng tạo” hay còn gọi bàn giao cơ bản với mức giá từ 20,5 triệu đồng/m2 (chưa VAT), còn gói đầy đủ nội thất từ 26 - 29 triệu đồng/m2 (chưa VAT); CBRE Việt Nam công bố mở bán căn hộ Dự án Mulberry Lane (Mỗ Lao, Hà Đông) với giá bán vào khoảng 25 - 27 triệu đồng/m2; chủ đầu tư dự án Tây Hồ Residence tại phường Xuân La, Tây Hồ mở bán chính thức tòa CT2B thuộc dự án này, giá bán từ 24,8 triệu đồng/m2 (chưa VAT); Sàn giao dịch Nhadat24h cũng vừa được chủ đầu tư ủy quyền bán các căn hộ Dự án CTM 139 Cầu Giấy, giá bán từ 26 - 28 triệu đồng/m2… Ở phân khúc căn hộ giá rẻ, hiện Viglacera đang mở bán căn hộ dự án nhà ở thu nhập thấp Tây Mỗ (huyện Từ Liêm, Hà Nội); chủ đầu tư Dự án chung cư CT12C Kim Văn - Kim Lũ (phường Đại Kim, quận Hoàng Mai, Hà Nội) vừa mở bán hơn 600 căn hộ chung cư với giá thành dao động từ 10 - 14 triệu đồng/m2; Xí nghiệp xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu cũng cho biết, sẽ bán căn hộ thuộc tòa CT8 tổ hợp chung cư Đại Thanh (huyện Thanh Trì, Hà Nội) với mức giá 10 triệu đồng/m2 bắt đầu từ ngày 15/2/2014… Hấp dẫn về giá Những động thái này cho thấy, thị trường Hà Nội bắt đầu chào bán nhộn nhịp trở lại nhằm đón dòng tiền cuối năm, vốn là thời điểm “vàng” giao dịch bất động sản của năm, cộng với tín hiệu tích cực của thị trường, nhiều dự án đang đứng trước cơ hội xả hàng tốt. Theo khảo sát riêng của Doanh Nhân, chỉ tính riêng các dự án cao cấp có giá trên 1. Thậm chí, không ít hộ mua bông gòn cho vào khăn nhét ở đầu ống nước dẫn vào phòng mình để lọc nước. Theo Công ty CBRE, những yếu tố làm tăng nhu cầu về bất động sản gồm có sự tăng trưởng kinh tế, FDI tăng, các tập đoàn đa quốc gia thâm nhập thị trường Việt Nam khi Việt Nam đã là thành viên WTO.

II. Nhu cầu bất động sản Hà Nội còn rất lớn

Các chuyên gia của Savills trình bày báo cáo và trả lời các câu hỏi. Nhưng xét ở góc độ khác, không ít có chủ đầu tư vẫn cho rằng: Thà để căn hộ tồn còn hơn bán cắt lỗ, điển hình nhưcác dự án Madarine, Indochina Plaza Hà Nội… mặc dù còn tồn nhiều căn hộ nhưng chủ đầu tư không chịu bán cắt lỗ. Dự án đất nền khu Dương Nội không còn được giới đầu cơ săn lùng nữa, do hiện tại đã bàn giao nền, lượng tiền phải nộp cũng lên tới 70%, cộng với khoản chênh lệch, khiến số vốn đầu tư lớn cũng không hấp dẫn giới đầu cơ. Trước đây, liền kề Kim Chung Di Trạch được chào bán khoảng trên 50 triệu đồng/m2 đường 10,5m thì hiện tại giá dao động khoảng từ 40-45 triệu đồng/m2. Bên cạnh đó, hệ thống tài chính bất động sản chưa hoàn thiện; thị trường phát triển quá nhanh trong khi nhiều quy định, chính sách được ban hành dường như chỉ mang tính “chữa cháy”; công tác cải cách trong việc quản lý đầu tư xây dựng, bồi thường giải phóng mặt bằng còn nhiều vướng mắc. mà đại gia đình anh góp vốn để đầu tư giờ đang có nguy cơ rớt giá so với thời điểm mua vào gần hai năm trước.

Thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến sự chuyển dịch của người mua nhà từ các dự án chung cư có chất lượng thấp sang các dự án có chất lượng cao, vị trí tốt, tiện nghi an toàn và có giá thành hợp lý. Nhằm bình ổn thị trường bất động sản Hà Nội trước tình trạng tăng bất thường trong vài tháng gần đây, Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội đã chỉ đạo các ngành chức năng tăng cường kiểm tra và xử lý vi phạm trong quản lý, khai thác sử dụng đất của các đơn vị, tổ chức cá nhân, nhất là những giao dịch trái pháp luật. Theo Kningt Frank, nhu cầu về căn hộ trong quý III-2012 tương đối thấp ở tất cả các mảng, đặc biệt là hai mảng trung cao cấp và cao cấp. Nhận định chung về thị trường, ông Nguyễn Minh Tuấn - Trưởng bộ phận thị trường CBRE cho biết, bất động sản Việt Nam vẫn trong tầm ngắm của các nhà đầu tư nước ngoài nhưng không còn sức hấp dẫn đặc biệt như thời điểm hai năm về trước.Đặc biệt, nếu số lượng người nước ngoài đến làm việc và sinh sống tại Hà Nội ổn định trong vài năm tới không tăng gấp đôi hiện nay thì nhiều khả năng nhu cầu về căn hộ cho thuê sẽ khó mà cải thiện được”, ông Richard Leech nhận định. Tuy giá giảm nhưng sức mua vẫn yếu do người mua vẫn đang chờ mức giá thấp hơn nữa.

III. Thị trường bất động sản Hà Nội và định hướng phát triển về phía Tây

Phiên giao dịch được các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Hà Nội kỳ vọng tạo bước đột phá về doanh thu trong những tháng cuối năm 2013 Sản phẩm giới thiệu tại phiên giao dịch đa số là các căn hộ phù hợp với nhu cầu cho người ở cuối cùng như: căn hộ thu nhập thấp Đặng Xá 2 (9 triệu đồng/m2) của Viglacera hay Bắc Cổ Nhuế -Chèm (từ 10,3 triệu đồng/m2) của Công ty CP Đầu tư và Thương mại Thủ đô. S Alan Phan đã gửi cho CLB bất động sản Hà Nội, ông Nguyễn Hữu Cường, chủ tịch CLB đã có công văn trả lời Tiến sỹ. Điều này phản ánh, giá nhà, đất vẫn cao so với khả năng chi trả của cầu thật. Trên thị trường nhà ở, các chính sách khuyến mãi sẽ tiếp tục được sử dụng mạnh mẽ hơn, các điều khoản bất lợi giảm dần. Theo ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam, phiên giao dịch dự kiến sẽ được tổ chức định kỳ tại Hà Nội và Tp. Ở thị trường thứ cấp, huyện Từ Liêm và quận Hà Đông vẫn là nơi cung cấp nguồn cung cho thị trường, khi chiếm 51% thị phần.

Đó chính là mong muốn bán được nhiều hàng của chủ đầu tư, mua được một căn nhà để kịp đón mừng năm mới của người dân. Khi đó, một số nhà đầu tư họ có những thông tin về quy hoạch phía Tây Nam. Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Hữu Cường cho rằng ngay cả trong trường hợp giá giảm, người có thu nhập thấp vẫn khó có khả năng cạnh tranh với các đơn vị "mua buôn". Dù thị trường bất động sản Hà Nội đang sụt giảm khá sâu, nhưng nếu so với thời điểm cuối năm 2008, giá tại nhiều phân khúc vẫn cao hơn gần 80%. Đây cũng là cách phát triển thị trường BĐS đúng với quy luật trên thế giới và tránh được sự rủi ro cho các nhà đầu tư, lãng phí nguồn lực xã hội như thời kỳ tiền tệ hóa thị trường. Theo dự báo của CBRE Việt Nam công bố, năm 2011 thị trường nhà ở bán tại Hà Nội sẽ chứng kiến một nguồn cung đáng kể mới, với sự đa dạng hóa trong danh mục chủ đầu tư và đẩy mạnh các hoạt động kinh doanh tiếp thị.